Tilstandsrapport

‚ÄĚHvorfor skal jeg som s√¶lger f√• lavet en tilstandsrapport, jeg har jo boet i huset de seneste mange √•r, og det st√•r stadig‚ÄĚ. Det kan v√¶re den umiddelbare reaktion man som s√¶lger st√•r med, n√•r foresp√łrgslen fra ejendomsm√¶gler kommer, p√• om man nu har f√•et lavet en tilstandsrapport. Men der er flere gode grunde til at betale de 5.000-10.000 kr. for en tilstandsrapport (afh√¶ngig af om du f√•r energim√¶rke og el-rapport med i pakken).

Der er to primære grunde til, at en tilstandsrapporten en god idé for sælger:

Tilstandsrapporten begr√¶nser s√¶lgers ansvar i forhold til k√łber

Hvis k√łber efterf√łlgende retter et mangelskrav mod s√¶lger, vil man f√łrst tage tilstandsrapporten og k√łbsaftalen, for at tjekke om manglen tidligere skulle v√¶re opdaget af den byggesagkyndige. Der kan v√¶re tale om en mangel der allerede er noteret i tilstandsrapporten, hvorfor k√łber ikke bagefter kan rette et krav mod s√¶lger baseret p√• denne, da han/hun opn√•ede kendskab til denne allerede inden k√łbet af boligen. Der er ogs√• tilf√¶lde hvor en mangel ikke er n√¶vnt i tilstandsrapporten, men hvor den burde v√¶re opdaget af byggesagkyndig. I disse tilf√¶lde er s√¶lger ansvarsfri, og k√łber m√• rette kravet mod byggesagkyndig og vedkommendes forsikringsselskab.

Tilstandsrapporten giver beskyttelse for sælger gennem huseftersynsordningen

Det er nok den vigtigste grund til at f√• lavet tilstandsrapport. Hvis s√¶lger f√•r udarbejdet tilstandsrapport sammen med en el-installationssrapport og en energim√¶rkning, og s√¶lger indhenter tilbud p√• ejerskifteforsikring, og betaler 50% af denne, s√• opn√•r han en betydelig beskyttelse mod eventuelle fremtidige krav fra k√łbers side. Dette kaldes for huseftersynsordningen, og tjener til at minimere s√¶lgers ansvar, og ogs√• g√łre det muligt for boligk√łber, at kunne hente erstatning hos en part(forsikringssleskabet) der rent faktisk har midlerne til at betale erstatning.

Tilstandsrapportens mangelsbetegnelser

Betegnelserne for fejl og mangler er standardiserede, og er som f√łlger:
IB = Ingen bemærkninger
K0 = Praktisk eller kosmetisk mangel
K1 = Ulovligt forhold, som dog ikke umiddelbart er farligt eller påvirker funktionsdygtigheden
K2 = Ulovligt forhold, som på længere sigt kan være farligt eller påvirke funktionsdygtigheden i en mindre eller afgrænset del af installationen. Der er en mindre potentiel risiko for personskade eller brand
K3 = Ulovligt forhold, som nu eller p√• kortere sigt kan v√¶re farligt og p√•virke funktionsdygtigheden i en v√¶sentlig eller omfattende del af installationen. Der er en st√łrre potentiel risiko for personskade eller brand
UN = B√łr unders√łges n√¶rmere

Energimærkning og boligsalg

Energimærkning er lovpligtigt hvis en bolig sættes til salg, undtagen hvis boligen er et sommerhus, under 60m2 eller en fredet ejendom. Bor du i ejerlejlighed er det ejendomsadministrators ansvar at få udarbejdet energimærke. Energimærket viser hvor meget energi bygningen bruger, baseret en gennemgang af vinduer, isolering og varmeinstallationer. En ejendoms energimærke er gyldigt i 10 år.
Ved en ny ejendom benytter man et metode til at estimere energiforbruget, kaldet det ‚ÄĚberegnede energiforbrug‚ÄĚ. P√• eksisterende ejendomme vil man benytte det faktisk historiske forbrug til at klassificere ejendommen.

Elrapporten

Elinstallationsrapporten er en gennemgang af boligens el-installationer foretaget af en uvildig elektriker, der er del af en autoriseret el-installat√łr virksomhed. Som oftest vil man f√• udarbejdet denne sammen med tilstandsrapporten, hvor der ogs√• kan v√¶re en besparelse at hente ved at k√łbe b√•de tilstandsrapport, energim√¶rke og elinstallationsrapport hos samme byggesagkyndige. El-installationsrapporten er ikke lovpligtig, men den er en foruds√¶tning for at opn√• ejerskifteforsikring, hvorfor langt de fleste f√•r udarbejdet den.

Tilstandsrapport Рforældelse og frister

En tilstandsrapports gyldighed varer i 6 m√•neder fra den dag den byggesagkyndige indberetter rapporten. Det skal g√łres senest 14 dage efter byggesagkyndig har gennemg√•et boligen. Man kan k√łbe forl√¶ngelse af tilstandsrapporten for en reduceret pris.

Sp√łrgsm√•l og svar

Kan tilstandsrapporten trækkes fra i skat?

Tilstandsrapporten udarbejdes af bygningssagkyndig, og kan ikek trækkes fra i skat ifb. håndværkerfrdrag. Men flere af de forbedringer der foreslås i tilstandsrapporten kan der opnås fradrag for, eks. klimaforbedrende tiltag såsom isolering.

Kan der udfærdiges tilstandsrapport for en ideel anpart?

Ja, det kan der godt, og det ofte v√¶re en god id√©, da man som k√łber/s√¶lger omfattes af huseftersynsordningen. Der vil normalt skulle laves en rapport for hele ejendommen, og en for den ideelle anpart. Men sp√łrg din byggesagkyndige.

Hvor kan jeg finde tilstandsrapporten?

Historiske tilstandsrapporter kan findes på boligejer.dk, hvor man som ejer af boligen kan logge på og downloade dem.

Kan en tilstandsrapport forlænges?

Ja, mod en mer-betaling p√• 20% – 50% af den fulde pris, if√łlge erhvervstyrelsen.

Hvor gammel kan en tilstandsrapport være ?

En tilstandsrapport er kun gyldig i 6 m√•neder, og udl√łbsdato vil ogs√• fremg√• af rapportens forside. Herefter skal den fornyes s√•fremt boligen ikke er solgt, s√• under “forl√¶ngelse”. Tilstandsrapporten har dog fortsat en funktion i lang tid efter udl√łbet. Den danner grundlag for hvorvidt en ejerskifteforsikring d√¶kker en fejl eller mangel, og ogs√• grundlag for s√¶lgers mangelsansvar i en evt fremtidig tvist. Fremg√•r en skade af tilstandsrapporten, s√• d√¶kker hverken ejerskifteforsikring og s√¶lger har ej heller ansvar for den.

Hvem betaler tilstandsrapporten?

Det er s√¶lger der betaler for tilstandarapporten, idet den b√łr udarbejdes inden boligen s√¶ttes til salg. Det er lovpligtigt, at f√• lavet energim√¶rke p√• boligen inden den annonceres til salg, hvorfor mange v√¶lger, at f√• lavet begge rapporter inden boligen s√¶ttes til salg.

Hvem laver tilstandsrapporten?

Det g√łr en beskikket bygningssagkyndig. Find den samlede liste p√• Sikkerhedsstyrelsens hjemmeside:

Hvem bestiller tilstandsrapporten?

Det g√łr s√¶lger, ligesom han/hun ogs√• betaler den. Se under “Hvem betaler tilstandsrapporten”.

Hvor lang tid tager det at få lavet en tilstandsrapport?

Skal det gå hurtigt kan det tage ned til ca. 3 dages tid at få besigtiget boligen og få udarbejdet tilstandsrapporten. Det kan ske at den byggesagkyndige skal have et tillæg for haste-behandling.

Skal der laves tilstandsrapport på en landejendom?

Der ikke lovkrav om, at f√• lavet tilstandsrapport p√• nogen ejendomme i Danmark. Men for, at opn√• d√¶kning under en ejerskifteforsikring, skal der laves en tilstandsrapport. Men der g√¶lder s√¶rlige forhold for landejendomme. Det er is√¶r vigtigt om, der er “landbrugspligt” p√• en ejendom, eller hvis erhvervsarealet, dvs. l√¶nger, udhuse og driftsbygninger til landbrug, udg√łr mere end 50 procent af det samlede areal. I s√• fald kan der ikke tegnes ejerskifteforsikring, her b√łr man snarere se p√• en erhvervsforsikring for landejendomme.

Er der tale om et nedlagt landbrug(der overholder visse arealkriteirer, se ovenfor) kan der tegnes ejerskifteforsikring.

Uanset huseftersynsordning og ejerskifteforsikring, vil det som oftest v√¶re en god ide at lave en tilstandsrapport, b√•de for s√¶lger og k√łber. Den kan have indflydelse p√• prisforhandling, efterf√łlgende bel√•ning og ogs√• klarl√¶gge ansvar i en mulig fremtidig retstvist.

Skal der laves tilstandsrapport p√• et d√łdsbo?

Der er ikke krav om udarbejdelse af tilstandsrapport i forbindelse med d√łdsboets salg af bolig. Men det vil v√¶re en rigtig god id√© at f√• lavet en, og kombinere med indhentelse af tilbud p√• ejerskifteforsikring. Ofte er prisen for en bolig der s√¶lges via d√łdsbo en anelse under markedspris, hvorfor man som s√¶lger b√łr f√• indsat en ansvarfraskrivelse i k√łbsaftalen oveni tilstandsrapport og ejerskifteforsikring. P√• den m√•de er man som s√¶lger bedst sikret mod fremtidige krav.

Skal der være tilstandsrapport på en ejerlejlighed?

Der (heller) ikke krav om tilstandsrapport p√• ejerlejligheder, og ofte s√¶lges ejerlejligheder uden tilstandsrapport og dermed ogs√• uden ejerskifteforsikring. Det stiller k√łber overfor en mere risikobetonet bolighandel, hvorfor man som k√łber b√łr alliere sig med en bygningssagkyndig og en elektriker der kan gennemg√• lejligheden for fejl og mangler, s√•som v√•drum, vandr√łr og faldstamme, el-installationer (ek.s spots i neds√¶nket loft), og bygningens loft, tag og k√¶lder.

Må man sælge hus uden tilstandsrapport?

Ja, det m√• man godt. Men s√• h√¶nger s√¶lger p√• det 10-√•rige mangelsansvar, og boligen kan blive sv√¶rere at s√¶lge da k√łbere foretr√¶kker mulighed for at tegne ejerskifteforsikring.

Er der tilstandsrapport på en andelsbolig?

Nej, eftersom man ikke k√łber “fast ejendom” som s√•dan, men en brugsret til en lejlighed/bolig. Man kan derfor heller ikke tegne en ejerskifteforsikring p√• en andelsbolig. Som k√łber b√łr man gennemg√• andelsboligforeningens vedligeholdelsesplan, √łkonomi og s√•vel som andelsforeningen kan have krav om, at man f√•r udarbejdet en vurderingsrapport for ¬†boligen, hvor el & vvs eftersyn ogs√• indg√•r. Vurderingsrapporten tjener som dokumentation for boligens stand, idet man er forpligtet til at hold boligen i samme stand som, da man overtog den, og ogs√• som dokumentation for evt. forbedringer.