Guide: Sådan gør du boligen klar til fremvisning

Når købere kommer til en fremvisning af din bolig, kan dette faktisk sammenlignes med at få gæster. Derfor gælder det om at tage et kritisk blik på boligen og vurdere, hvad udefrakommende vil tænke om stedet, når de ser det første gang. Dette kan for mange være en svær opgave, da vi ser os blinde på vores egne småfejl og mangler.

Men små ting kan faktisk gøre en stor forskel, både når det kommer til liggetiden for boliger til salg samt prisen af dem. Læs her mere om, hvordan du konkret kan friske din bolig mere op, før du får det solgt.

Få pudset alle vinduerne

Mange boligsælgere overser boligens beskidte vinduer. Umiddelbart virker det heller ikke til at have den store betydning, men når man ser en bolig for første gang, er det alligevel med til at give et indtryk af boligen. Lysindfald og udsigter har en ekstrem indflydelse på vores valg af bolig, og derfor gælder det om at skabe de bedste forudsætninger. Så puds alle boligens vinduer, således de fremstår skinnende rene.

Ryd op i skuret, i kælderen og på loftet

Det betyder rigtig meget, om boligen er ryddet op og rengjort. Er der beskidt og rodet, er det sværere for potentielle købere at se sig selv i boligen. Derudover vil skidt og rod få boligen til at se mere slidt ud, hvilket kan have en negativ effekt på salgsprisen. Det er altså ikke kun de gængse områder i boligen, der skal ryddes op og rengøres. Både skur, kælder og loft skal ligeledes have en omgang, hvis du ønsker at give det bedste indtryk.

I samme omgang skal du sørge for at fjerne det synlige kalk på badeværelset, tomme dåser og flasker samt gamle aviser. Disse områder glemmer mange boligsælgere at tage sig af, da de simpelthen ikke ser det i dagligdagen. Men som nye købere, spottes disse ting altså hurtigt og giver et dårligt indtryk.

Skift ødelagte pærer i hele huset

Generelt bør alle defekte genstande i huset fikses, således alting spiller. Det samme gælder spørgsmålet om alle ødelagte pærer. Det kan virke som en lille ting, men er der blot et enkelt lys i boligen, der ikke virker, påvirker det indtrykket. Ligesom det naturlige lys fra vinduer har en stor betydning for boligens indtryk, har det kunstige lys det også. Sørg for både at skabe god belysning i form af loftslamper samt hyggeligt lys i form af mindre lamper rundt omkring.

Blomster, lys og kaffe på bordet

Når selve dagen for fremvisning kommer, gælder det altså om at tænke det som om, at du får gæster på besøg. Du er godt nok ikke selv til stede under besøget, men her vil ejendomsmægleren i stedet agere som vært. Hjælp ejendomsmægleren med at være den bedste vært ved at gøre et godt forarbejde. Du kan med fordel:

  • Rydde op
  • Gøre rent
  • Tænde lys i alle rum
  • Trække gardiner helt fra
  • Tænde baggrundsmusik
  • Stille friske blomster på bordet
  • Stille kaffe, småkager og lidt chokolade frem

Du skal tænke på, at mange købere ofte har kørt en længere køretur, før de ankommer til ejendommen. Derudover er det en stressende situation at skulle vælge sin nye bolig, og derfor kan det være særdeles rart at blive tilbudt en kop kaffe og lidt sødt. På denne måde kan de tale med ejendomsmægleren om boligen, imens de får noget varmt at drikke.

Få meget mere boliginspiration på Alletiders Bolig

Bidragssatser

Bidragssatsen er et gebyr man betaler oveni rente og afdrag på et realkreditlån. Realkreditinstutterne bruger bidragssatserne til at dække omkostninger til administration, lønninger, tab på lån og kapital. Især de to sidste betyder, at jo højere belåningsgrad på din bolig, jo dyrere er dine lån, både som andel af dine lån-omkostninger og i kroner og ører.

For at sikre sig mod dårlige betalere, skal realkreditinstituttet have en “kassebeholdning” som kan dække såfremt en boligejer ikke kan betale sine lån. Der er store omkostninger med, at inddrive gæld fra dårlige betalere, og skal boligen på tvangsauktion, vil det ofte medføre en salgspris på boligen, der ligger under det beløb der skyldes til realkreditinstituttet. Overordnet vil personer med problemer med at betale lånets ydelser ofte også have en høj belåningsgrad, hvorfor du med fordel kan fokusere på at nedbringe din belåningsgrad. Du kan ved at at kombinere afdrag på lånet og en gunstig boligpris-udvikling, i løbet af 5-10 år, stå i en situation, hvor du kan barbere måske 30-40% af bidragsomkostningerne. På især rentetilpasning og afdragsfri lån fylder bidragene ligeså meget, eller mere end renterne, og med et lån på eks. 3,2 millioner, kan du spare op til 30.000 kr om året, ved at gå fra 80% belåning til 50% belåning.

Når du køber bolig bør du sammenligne realkreditinstitutternes bidragssatser. Der indgår mange faktorer i beregning af netop din bidragssats. Boligtyper, såsom hus, ejerlejlighed, sommerhus, landbrug, såvel som lånets type, såsom flekslån, fatsforrentet m/u afdrag kan være afgørerende for bidragets størrelse på netop dit lån. Men belåningsgraden, dvs den andel lånet udgør af boligens værdi, har også betydelig effekt på omkostningen. Vi anbefaler at du tjekker eks. realkreditkonsulenten eller mybanker for en sammenligning.

Formidlingsaftalen

Når du sælger din bolig gennem en ejendomsmægler, skal du og ejendomsmægleren underskrive formidlingsaftale. Den giver mægleren ret til at sælge din bolig. Er I to ejere, skal I begge skrive under. Sælger og mægleren skal være enige om udbudsbetingelserne, som pris og salgsmetode. Man skal også tage stilling til, hvor meget det skal bruges på markedsføring og hvor boligen skal markedsføres – internet, aviser og TV. Jo mere specificeret aftalen er, desto nemmere bliver samarbejdet.

I formidlingsaftalen kan tegnes for maksimalt seks måneder og forlænges i maksimalt tre måneder. Formidlingsaftalen består af obligatoriske og valgfri ydelser. De skal dog være specificeret tydeligt.

Aftalen skal indeholde:
hvilken pris ejendommen udbydes til,
hvilket salær og andre omkostninger ejendomsmægleren har krav på såfremt ejendommen sælges,
hvilke omkostninger, der skal betales, uanset om ejendommen sælges eller ej,
vilkår for aftalens opsigelse af såvel ejendomsmægler som sælger,
aftalens varighed.

Endelig kan det i formidlingsaftalen aftales, hvilke pligter såvel ejendomsmægler som sælger har. Sælgers pligter kunne f.eks. være at dele af ejendommen sættes i stand, at haven gøres i orden og at indhente nødvendige dokumenter. Mægleren skal udarbejde salgsopstilling og købsaftale samt hjælpe sælger med handlens berigtigelse.

Sådan sparer du nemt på salæret

Læg din bolig i udbud blandt 3 lokale mæglere. Når mægleren ved, at han/hun er en blandt 3 mæglere der kan “vinde” dit boligsalg, så opnår du høj konkurrence på salæret! Opret via boligvurdering.nu, og spar på salæret:

Få 3 gratis tilbud fra ejendomsmæglere

I forbindelse med fastlæggelse af kontantprisen udarbejder ejendomsmægleren også et salgsbudget som skal udleveres i forbindelse med indgåelse af formidlingsaftalen. Dette budget viser hvilke indtægter og hvilke udgifter, der vil være i forbindelse med handlen. Trækkes udgifterne fra indtægterne fås det overskud/underskud, som sælger vil få ud af handlen.

Når der ligger et købstilbud, som sælger er villig til at acceptere, udarbejdes der et salgsprovenu. Salgsprovenuet er en eksakt beregning, baseret på den konkrete handel. Beregningen viser indtægter, udgifter og overskud ved handelen. Hvis der er fejl i beregningen er mægleren erstatningsansvarlig over for sælger.

Ejendomsmæglerens salær udløses, når mægleren har gennemført et salg inden for de rammer, der er aftalt i formidlingsaftalen. Indeholder aftalen ikke oplysning om varighed, har mægleren ikke krav på honorar. Salget skal være gennemført i aftalens løbetid.

Tidspunktet for betaling skal fremgå af aftalen – som det er formuleret i ejendomsmæglerlovens § 10: “Aftalen skal indeholde en klar og tydelig angivelse af, hvornår og hvordan vederlaget skal erlægges”.

Det kan også være aftalt, at mægleren står for “eftersagsbehandling” og derfor gennemgår skødeudkast, refusionsopgørelse med videre på sælgers vegne.

Udgangspunktet er, at man ikke skal betale salær, når formidlingsaftalen er udløbet. Når formidlingsaftalen er ophørt, skal ejendomsmægleren stoppe alle salgsbestræbelser. Mægleren kan alene betinge sig et vederlag, hvis der indgås en købsaftale, inden formidlingsaftalen udløber, eller hvis der efter formidlingsaftalens ophør indgås en købsaftale på baggrund af mæglerens indsats.

Hvis man kort tid efter formidlingsaftalens ophør, sælger sin bolig til en køber, som ejendomsmægleren har fået kontakt til samt fremvist sælgers bolig, og som har modtaget salgsmateriale af ejendomsmægleren, vil ejendomsmægleren kunne komme med påstand om at salget alene er sket grundet hans salgsbestræbelser og indsats. Hvis det er tilfældet vil mægleren have krav på vederlag.

Hvis du indgår formidlingsaftale med en ny mægler og han laver ny salgsopstilling, tager nye billeder mv. og din lejlighed bliver solgt herefter, vil den tidligere ejendomsmægler som udgangspunkt ikke have krav på vederlag. Men det kommer an på en konkret vurdering af, hvilken mæglers arbejdsindsats der ligger til grund for salget. Har du antaget en ny mægler, skal du dog ikke være nervøs for at betale vederlag til begge mæglere, da det vil være en sag mellem mæglerne hvem af dem der skal have vederlag for salget.

Sådan sparer du nemt på salæret

Læg din bolig i udbud blandt 3 lokale mæglere. Når mægleren ved, at han/hun er en blandt 3 mæglere der kan “vinde” dit boligsalg, så opnår du høj konkurrence på salæret! Opret via boligvurdering.nu, og spar på salæret:

Få 3 gratis tilbud fra ejendomsmæglere

Undersøg din hulmur – en kort guide

Efterisolering af ydermuren er en af de nemmeste former for isolering. Inden du går i gang, så læs her lidt om hvad du skal undersøge først.

Hvad skal jeg undersøge inden hulmursisolering?

Det kan være en god ide, at starte med en termografering. Er der huller eller mangler i isoleringen, vil det hurtigt kunne ses ved en termografi som er et varmefølsomt kamera. Er der kuldebroer i ydervæggene, vil de også hurtigt kunne afsløres. Er der ting der skal undersøges nærmere i hulmuren, så vil de kunne ses på det termografiske billede.

Først er det naturligvis en god ide at sikre sig, at der rent faktisk er plads til hulmursisolering. Dernæst skal du undersøge flg. punkter for at du får gavn af efterisolering.

  1. Hvad er murens tilstand?
  2. På hvilken måde er muren konstrueret?
  3. Er fugt et problem?

Hvad med formuren?

Ved hulmursisolering, vil temperaturen sænkes i formuren. Årsagen er, at varmen fra huset vil blive tilbageholdt af hulmursisoleringen. Derfor vil fordampningen fra murens udvendige overflade mindskes. Derfor vil muren have sværere ved at komme af med fugten, uanset om den kommer indefra huset eller udefra. Du kan risikere skader som f.eks. frostsprængninger i murværket pga. den ophobede fugt. Er der beskadigede sten eller sten der er begyndt at smuldre i facaden, skal de udskiftes før der foretages hulmursisolering.Du bør også få ordnet revner og løst puds.

Også bagmuren skal undersøges

Din bagmur skal undersøges for revner, sprækker og huller. Er der utætheder vil du ellers kunne få blæst støv ind i huset når der blæses isoleringsmateriale ind. Grunden er, at det med et højt tryk der blæses ind. Du vil typisk finde utætheder ved døre og vinduesåbninger, fundament, loft eller ved skillevægge. Altså omkring murafslutninger.

For at sikre dig at maling, væv og tapet slutter helt tæt, kan du undersøge det ved at banke på væggen. Lyder det hult er det tegn på, at pudsen er løs.

 

Puds vinduer som de professionelle

Du kan nemt pudse vindue lige så godt som fagfolk. Her tre tips til blankere vinduer.

Aldrig gå ned på udstyret

Ja hvem var det egentligt der sagde det? Nå,men i hvert fald så opnår du bedre resultater hvis udstyret er i orden. Ja faktisk er udstyret halvdelen af vejen mod flottere vinduer uden striber. Med dårligt udstyr kommer du aldrig i nærheden af de professionelle vinduespudsere. En indvasker vil give dig det optimale resultat, men en svamp eller en blød børste kan også bruges til at vaske vinduerne.

Gør-det-selv-vinduesrens

Ja det er faktisk det samme som fleste vinduespudsere selv bruger. Det er faktisk temmelig simpelt. Du skal kun bruge tre ingredienser: vand, opvaskemiddel og salmiakspiritus.

Hemmeligheden er naturligvis blandingsforholdet.

  • 5 L koldt vand
  • 1 spiseske opvaskemiddel
  • en halv hætte salmiakspiritus

Du behøver ikke overholde blandingsforholdet til punkt og prikke. Det kun vejledende for at lave en god blanding.

Vandet fra kondenstumbleren er guld værd

Ja den er skam god nok. Under tørreprocessen, så vil vandet fra dit tøj blive demineraliseret og indeholder derfor ikke kalk og mineraler som vand fra vandhanen. Det er netop kalk der giver dig striber når du er færdig med at vaske vinduerne. Så i stedet for at hælde vandet ud, så kan det genbruges. Måske kan du lave din egen forretning med at sælge dit vand…

Hvad så hvis man ikke har en kondenstumbler?

Fortvivl ikke. Tilsæt en deciliter husholdningseddike til vandet, så opnår du næsten samme effekt som med demineraliseret vand. Eddiken binder kalken, så slipper du for at den sætter sig som striber.

Den lidt mere “dovne” løsning

Der er sikkert ting der er sjovere end at vaske vinduer. Vil du også hellere bruge tiden på alt mulig andet end at vaske vinduer, ja så kan man jo heldigvis betale sig fra det. Der er mange firmaer der tilbyder vinduespolering til gode priser.